JAKARTA - Perubahan wajah pasar properti Jakarta dalam beberapa tahun terakhir tidak lagi ditentukan oleh pagar tinggi, luas bangunan, atau citra eksklusif sebuah kawasan.
Arah pergerakan nilai aset kini semakin jelas mengikuti jalur rel transportasi massal. Keberadaan Mass Rapid Transit Jakarta secara perlahan namun pasti telah menggeser pusat gravitasi pasar properti ibu kota.
Aksesibilitas dan efisiensi mobilitas menjadi faktor utama yang menentukan daya tarik sebuah hunian maupun gedung perkantoran, sekaligus menjadi pembeda signifikan antara kawasan yang terhubung langsung dengan MRT dan yang tidak.
Menjelang akhir tahun 2025, transformasi ini kian menguat dan memperlihatkan dampak yang bersifat permanen. Transportasi publik bukan lagi sekadar fasilitas penunjang, melainkan telah menjelma sebagai penggerak utama nilai ekonomi properti.
Laporan tahunan Cushman & Wakefield Indonesia bersama MRT Jakarta menunjukkan adanya jurang yang semakin lebar antara properti di jalur MRT dan properti di luar koridor tersebut. Dalam kurun waktu tiga tahun terakhir, perbedaan tingkat hunian dan harga properti di kedua lokasi tersebut telah meningkat hingga dua kali lipat, sebuah sinyal kuat bagi pelaku pasar dan investor.
Transportasi Publik Menjadi Penentu Nilai Aset
Temuan dalam laporan tersebut menegaskan bahwa efisiensi mobilitas kini menjadi mata uang baru dalam penentuan harga properti metropolitan. Kedekatan dengan stasiun MRT Jakarta memberikan nilai tambah yang tidak lagi bisa diabaikan, baik untuk sektor perkantoran, hunian, maupun ritel. Investor semakin memprioritaskan lokasi yang mampu memangkas waktu tempuh karyawan dan penghuni, sekaligus menawarkan konektivitas langsung ke pusat aktivitas ekonomi.
Fenomena ini mencerminkan perubahan paradigma yang lebih luas dalam perencanaan kota. Properti yang terintegrasi dengan transportasi massal dinilai lebih adaptif terhadap pola hidup urban yang dinamis. Di tengah kepadatan lalu lintas dan keterbatasan lahan di Jakarta, akses MRT menjadi solusi strategis yang meningkatkan likuiditas aset serta memperkuat daya saing jangka panjang.
Laporan tersebut juga menggarisbawahi bahwa dominasi properti di jalur MRT bukanlah tren sesaat. Kenaikan signifikan pada tingkat hunian dan harga sewa menunjukkan bahwa pasar telah merespons secara konsisten terhadap keberadaan infrastruktur transportasi ini.
Dengan demikian, pengembangan kawasan berbasis transit atau transit oriented development semakin dipandang sebagai fondasi utama pertumbuhan properti di masa depan.
Dominasi Perkantoran Premium di Koridor MRT
Sektor perkantoran menjadi salah satu penerima manfaat terbesar dari beroperasinya MRT Jakarta, khususnya di sepanjang koridor fase pertama Lebak Bulus hingga Bundaran HI. Head of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, menyoroti bahwa gedung perkantoran Grade A di jalur ini mengalami pertumbuhan tingkat hunian yang jauh lebih agresif dibandingkan kawasan lain.
Menurut proyeksi, tingkat hunian perkantoran di kawasan pusat bisnis Jakarta diperkirakan mencapai 79 persen pada 2026, meningkat dari 77 persen pada akhir 2025. Namun, di balik rata-rata tersebut, gedung yang memiliki akses langsung ke stasiun MRT mencatatkan performa yang lebih unggul. “Namun, di balik angka tersebut, gedung-gedung yang memiliki akses langsung ke stasiun MRT Jakarta mencatatkan pertumbuhan okupansi yang jauh lebih agresif,” ujar Arief, menjawab Kompas.com, Rabu 17 Desember 2025.
Kenaikan tingkat hunian ini berjalan seiring dengan peningkatan harga sewa. Keterbatasan lahan kosong di pusat kota membuat permintaan terhadap ruang perkantoran terintegrasi MRT terus meningkat. Proyeksi pertumbuhan harga sewa pun diperkirakan mencapai 4 persen pada tahun mendatang, mencerminkan kuatnya posisi tawar pemilik aset di koridor strategis tersebut.
Strategi Redevelopment di Tengah Kelangkaan Lahan
Kelangkaan lahan di jantung Jakarta memicu perubahan strategi di kalangan pemilik dan pengembang properti. Alih-alih mencari lahan baru, banyak pelaku pasar kini memilih jalur redevelopment. Gedung-gedung lama di sepanjang koridor Thamrin hingga Kota Tua mulai diakuisisi untuk kemudian dibangun ulang agar selaras dengan konsep integrasi langsung ke stasiun MRT.
Memasuki tahun 2026, tren ini diperkirakan akan semakin menguat. Pengembang tidak hanya fokus pada peningkatan kualitas fisik bangunan, tetapi juga pada konektivitas bawah tanah yang memungkinkan akses langsung ke jaringan transportasi massal. Strategi ini dinilai lebih efisien sekaligus mampu memaksimalkan nilai lahan yang semakin terbatas.
Redevelopment juga membuka peluang bagi penerapan teknologi bangunan modern dan konsep keberlanjutan. Dengan integrasi MRT, gedung hasil pembangunan ulang diharapkan dapat menarik penyewa kelas premium yang mengutamakan efisiensi, kenyamanan, dan aksesibilitas. Hal ini memperkuat posisi kawasan MRT sebagai pusat aktivitas ekonomi baru di Jakarta.
Transformasi Ritel di Sepanjang Jalur MRT
Dampak MRT Jakarta tidak hanya dirasakan sektor perkantoran, tetapi juga sektor ritel yang mengalami transformasi signifikan. Sejak pandemi berakhir, tingkat hunian ritel di koridor MRT tercatat tumbuh rata-rata 1,4 persen per tahun, sebuah capaian yang lebih tinggi dibandingkan kawasan non-MRT.
Pusat perbelanjaan konvensional mulai beradaptasi dengan perubahan perilaku konsumen. Lokasi ritel di jalur MRT kini berkembang menjadi destinasi kuliner dan ruang interaksi urban yang mengandalkan arus penumpang harian. Akses langsung dari stasiun menciptakan potensi kunjungan yang stabil, sekaligus mendorong konsep ritel yang lebih terbuka dan berorientasi pengalaman.
Perubahan ini mempertegas peran MRT sebagai katalis penggerak ekonomi lintas sektor. Properti di sepanjang jalur MRT tidak hanya mengalami kenaikan nilai, tetapi juga berevolusi dalam fungsi dan konsep. Dengan tren yang terus menguat, koridor MRT Jakarta diperkirakan akan tetap menjadi episentrum pertumbuhan properti ibu kota dalam beberapa tahun ke depan.